Nesten alle brukte eiendommer som selges i dag selges ”som den er”, ”as-is”, ”som besiktiget” eller med annet lignende alminnelig forbehold.
Dette er en ansvarsfraskrivelse som medfører at eiendommen i prinsippet ikke kan ha mangel. Klausulen innebærer at eiendommen etter avtalen skal være i den stand den er.
Det er i prinsippet kun i de tilfeller eiendommen forandrer seg i negativ retning i tiden fra besiktigelsen/avtaleinngåelsen til tidspunktet for kjøperens overtakelse, at eiendommen vil kunne ha mangel.
Avhendingslova § 3-9 begrenser rekkevidden av en slik ansvarsfraskrivelse fra selgers side.
For det første bestemmes i § 3-9 at § 3-7 og § 3-8 slår igjennom overfor en slik ansvarsfraskrivelse. Dette medfører at selgers opplysningsplikt etter § 3-7 er den samme selv om eiendommen er solgt ”som den er” eller lignende. Selger har altså uansett plikt til å opplyse om omstendigheter ved eiendommen som selger visste eller måtte vite om, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Videre følger av § 3-8 at de opplysninger som selger gir, skal være korrekte.
For det andre følger det av § 3-9 at eiendommen, til tross for en slik ansvarsfraskrivelse, likevel har mangel hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Det er her viktig å merke seg at det er et krav om ”vesentlighet”. Dette medfører at mangelen må være mer betydelig for at selger skal bli ansvarlig, enn om eiendommen ikke var solgt med en slik ansvarsfraskrivelse.
Ved vurderingen om eiendommen, til tross for ansvarsfraskrivelsen, likevel har mangel, foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. Det skal i denne vurderingen blant annet legges vekt på kjøpesummens størrelse sett opp mot hvor mye det koster å utbedre mangelen. Av rettspraksis kan man utlede at en utbedringskostnad som utgjør 3-4 % eller mer av kjøpesummen rent kvantitativt er tilstrekkelig til å si at ”vesentlighetskravet” kan være oppfylt. Det er imidlertid viktig å merke seg at dette ikke alltid er tilstrekkelig. Det kan være forhold som gjør at man ikke finner at ”vesentlighetskravet” er oppfylt selv om utbedringskostnaden er høyere enn 3-4% av kjøpesummen. Dette kan være forhold som f.eks urovekkende opplysninger i salgsoppgave, takst eller lignende. Har kjøper f.eks i salgsoppgaven fått opplysninger om at selger selv har pusset opp badet uten hjelp av fagfolk og at det er registrert fukt på badet, vil man kunne komme til det resultat at det ikke forligger mangel selv om utbedringskostnaden utgjør mer enn 3-4 % av kjøpesummen. Selv om man sjelden vil komme til at det foreligger en mangel hvis utbedringskostnaden er lavere enn 3-4 % av kjøpesummen, kan dette likevel skje i spesielle tilfeller.
For kjøpere av eiendom er det viktig å merke seg at man ikke kan gjøre gjeldene mangler som man vet om eller burde ha oppdaget før avtaleinngåelsen. Kjøper har altså en undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen. Videre må kjøper være påpasselig med å reklamere så snart som mulig etter å ha oppdaget mangelen. Kjøper er også pliktig til å undersøke eiendommen etter overtakelse og kan risikere å oversitte reklamasjonsfristen hvis dette ikke gjøres.
Selger på sin side, må merke seg at man er pliktig å informere om mangler ved eiendommen som man kjenner til, og videre at de opplysninger som selger gir må være riktige. Selger kan i ytterste konsekvens bli holdt ansvarlig for mangler så lenge som fem år etter å ha solgt eiendommen.
Advokat Geir Morten Løkken
Advokatfirmaet Krogstad