Gevinst ved realisasjon av et grunnareal er i utgangspunktet skattepliktig etter skatteloven (sktl) § 5-1, jf. § 5-30 (2). Faller gevinst ved realisasjon av en fast eiendom ikke inn under noen av unntakene fra skatteplikt i sktl. § 9-3 (2) til (6), vil gevinsten alltid være skattepliktig etter hovedregelen, uavhengig av om arealet kan karakteriseres som tomt eller ikke.
For boligeiendom vil bare bygning med naturlig arrondert tomt falle inn under unntaksregelen for bolig. Har den realiserte eiendommen større areal, vil gevinsten vedrørende det arealet som går ut over ”naturlig arrondert tomt” være skattepliktig med mindre gevinsten faller inn under en annen unntaksregel.
Lovens bestemmelser om skattefritak ved realisasjon av boligeiendom, er et unntak fra lovens hovedregel om at gevinster i utgangspunktet er skattepliktige, jf. ovennevnte. Realisasjon av tomt er ikke omfattet av disse unntaksbestemmelsene. Dette følger av sktl. § 9-3, åttende ledd, bokstav a. Bestemmelsen lyder som følger;
(8) ”Annet til sjette ledd gjelder ikke gevinst ved
a. realisasjon av tomt. Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen som nevnt,”
Hva angår ”egnet for bygging av boliger” er det i juridisk teori lagt til grunn at vilkåret om skikkethet omfatter et krav til fysisk og juridisk skikkethet. Det er ikke avgjørende at eiendommen for tiden ikke kan bebygges, for eksempel fordi en reguleringsplan hindrer dette.
På den annen side har man hatt avgjørelser der retten har kommet til at vilkåret om skikkethet ikke var oppfylt, idet det ikke var realistisk, heller ikke på lengre sikt, å regne med noen dispensasjon fra bygge- og deleforbudet.
Likeså må grunnen fysisk være egnet for bygging.
Vilkåret om skikkethet må ses i sammenheng med den pris som er betalt for eiendommen. Er det betalt en tomtepris for eiendommen, vil dette lett tale for at grunnen er skikket til utbygging.
For at vilkårene for tomtebeskatning skal være tilstede etter bestemmelsen, er det et absolutt vilkår at prisen er påvirket av utbyggingsmuligheten. Slik det er lagt til grunn i teorien, må det vurderes hvilken innflytelse muligheten for utbygging har hatt for prisen, altså om prisen ville blitt vesentlige lavere om man på salgstidspunktet hadde sett bort fra utbyggingsmuligheten.
Den delen som faller til beskatning er differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi (salgssum). Enkelt sagt kan dette ses som differansen mellom hva man har betalt for eiendommen og hva den blir solgt for.
Differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi vil komme til beskatning med 28 %.
Advokatfullmektig Hans Petter Wisth
Advokatfirmaet Krogstad ANS