Kjøp av fast eiendom er ofte den største investeringen folk gjør. Det er derfor svært viktig at man går riktig frem – dette gjelder både for selger og for kjøper. Til tross for at handelen går gjennom megler, er selger og kjøper på ingen måte fritatt. Mye av ansvaret ligger på partenes hånd. Vi vil her kort gå inn på bestemmelsene som regulerer fristen for reklamasjon samt selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt.

Dersom en eiendom ikke er i samsvar med det som er avtalt mellom partene, har eiendommen i utgangspunktet en mangel. Hva som er å anse som avtalt er det som fremkommer skriftlig og muntlig mellom partene. I tillegg til kjøpekontrakten med vedlegg, er både salgsoppgaven, budskjemaet og akseptbrevet fra selger deler av avtalen. Dersom eiendommen lider av en mangel kan kjøper etter nærmere vilkår kreve erstatning, retting (utbedring), prisavslag eller heving. Man har også mulighet til å holde tilbake deler av kjøpesummen inntil kravet blir dekket.

Frist for reklamasjon. (Avhendingslovens § 4-19)

Kjøper mister retten til å gjøre avtalebrudd gjeldende, dersom han ikke reklamerer (sier i fra) ”innen rimelig tid” etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet/mangelen. Kjøper bør snarest mulig varsle selger om hvilket avtalebrudd han vil gjøre gjeldende. Da unngår du at krav faller bort på grunn av egen passivitet. Det er ikke nødvendig å spesifisere hva du vil kreve som følge av avtalebruddet. Du bør reklamere skriftlig.

Selgers opplysningsplikt. (Avhendingsl. § 3-7.)

Hovedregelen er; Eiendommen har en mangel hvis kjøper ikke har fått opplysninger om eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Eksempler på slike opplysninger kan være rotteplager, plagsom støy og offentlige vedtak (pålegg).

For at en skal kunne stille selgeren ansvarlig etter denne bestemmelsen, må de manglende opplysningene ha innvirket på avtalen. Eksempel: ”Jeg ville aldri ha kjøpt eiendommen dersom jeg hadde fått vite at kommunen nylig hadde fredet området. Jeg hadde planer om å bygge ut!”. Forutsetningen for å kreve heving eller erstatning i et slikt tilfelle, er at selger selv var klar over frendingsvedtaket.

Kjøpers undersøkelsesplikt. (Avhendingsl. § 3-10)

Hovedregelen er; Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som han kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøper kan heller ikke gjøre gjeldende mangler han burde oppdaget på visning eller ved eventuelle undersøkelser på eiendommen.

Unnlater kjøper å undersøke kan noe som ellers ville blitt ansett som en mangel, likevel ikke anses som en mangel. Hva som burde være oppdaget vil variere etter type visning som er holdt på eiendommen. Dersom selger har bedt kjøper foreta undersøkelser, eventuelt oppfordret kjøper til å ta med seg en fagmann, kan kjøper få et dårligere vern enn om han ikke fikk slik oppfordring.

Har selger forsikret/tilsikret at eiendommen har visse egenskaper, behøver kjøper normalt ikke å foreta nærmere undersøkelser. Kjøper kan ved slike tilsikringer (”garantier”) gjøre gjeldende mangler, som han normalt burde oppdaget ved nærmere undersøkelse.

Vårt generelle råd: Vær engasjert når du skal selge/kjøpe bolig. Påse at mest mulig kan dokumenteres skriftlig. Dersom du er kjøper - la deg gjerne bistå av en fagmann ved visninger. Er du i tvil så søk hjelp, slik at viktige frister ikke oversittes.

Advokatfullmektig Hans Petter Wisth

Advokatfirmaet Krogstad ANS