Ved kjøp av en formuesgjenstand vil man til tider kunne avdekke at gjenstanden ikke er i samsvar med det som er avtalt mellom partene – utgangspunktet er da at gjenstanden er beheftet med en mangel. Dersom mangel avdekkes og de lovbestemte vilkår er oppfylt, kan kjøper gjøre ulike beføyelser gjeldende. Disse beføyelsene kan for eksempel være retting (utbedring), prisavslag, erstatning eller heving. En siste beføyelse er tilbakehold av hele eller deler av kjøpesummen. I det følgende vil det kort redegjøres for reglene om tilbakehold ved kjøp av fast eiendom. Dette følger av avhendingslova § 4-15.

For å kunne konstatere om hvorvidt det foreligger en mangel ved eiendommen, må man ta utgangspunkt i hva som er avtalt mellom partene. Hva som er å anse som avtalt er det som fremkommer skriftlig og muntlig mellom partene. I tillegg til kjøpekontrakten med vedlegg, er både salgsoppgaven, budskjemaet og akseptbrevet fra selger deler av avtalen. Dersom en eiendom ikke samsvarer med det som er avtalt mellom partene, har eiendommen i utgangspunktet en mangel. Dette er et vilkår for å kunne gjøre mangelsbeføyelser gjeldende.

Ved avtalt overtakelsesdato vil det normalt avholdes overtakelsesforretning på eiendommen. Begrunnelsene for dette er flere – men i all hovedsak gjøres dette for at tidspunktet for overtakelse er skjæringstidspunktet mellom selger og kjøper. Tidspunktet for overtakelsen innebærer at risikoen for eiendommen går over fra selger til kjøper.

Dersom kjøper på overtakelsesforretning avdekker forhold som ikke er i samsvar med avtalen mellom partene, bør kjøper be megler anmerke dette i overtakelsesprotokollen. Dette kan for eksempel være at eiendommen ikke er rengjort slik det fremgår av kontrakten, at en rute er knust eller punktert osv. Ved gjennomført overtakelse skal overtakelsesprotokollen underskrives av både selger og kjøper. Dersom selger påtar seg å utbedre de påpekte mangler, kan kjøper som sikkerhet for at selger oppfyller, kreve at deler av kjøpesummen holdes tilbake. I all hovedsak skjer de fleste eiendomstransaksjoner ved hjelp av megler, slik at det mest praktiske er at kjøper instruerer megler om at det tilbakeholdte beløp deponeres på meglers klientkonto inntil forholdet er utbedret. Når forholdet er utbedret instruerer kjøper megler om at restbeløpet frigjøres til selgers disposisjon.

Et vanskelig spørsmål som ofte oppstår er følgende: Hvor mye kan jeg holde tilbake?

Da det som oftest kreves en konkret vurdering ved det enkelte tilfellet, er det vanskelig å si noe om dette på generelt grunnlag. Avhendingsloven § 4-15 gir imidlertid en pekepinn på hvor mye som kan holdes tilbake. Bestemmelsen lyder som følger:

”Har kjøparen krav som følge av mangelen, kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.”

Praktisk i enkelte tilfelle vil være å holde tilbake tilsvarende beløp som utbedringskostnaden for de påpekte mangel.

Imidlertid må kjøper være klar over at dersom det tilbakeholdte beløp er høyere enn det som er nødvendig for å sikre at kravet dekkes, vil selger kunne kreve forsinkelsesrenter av det overskytende beløp – altså det beløp som overstiger det som er å anse som nødvendig.

Advokatfirmaet Krogstad ANS