Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøpers rett til å påberope seg en mangel ovenfor selger, avhenger blant annet av kjøpers undersøkelsesplikt. I dagens hektiske boligmarked med korte akseptfrister og raske salg, vil kjøpers muligheter for nærmere undersøkelse av salgsobjektet, før avgivelsen av et bud, ofte være begrenset. Spørsmålet er hvor langt denne undersøkelsesplikten går.

Artikkelen tar sikte på å belyse noen utgangspunkter hva gjelder kjøperens undersøkelsesplikt i forbindelse med kjøp av fast eiendom, i såkalte forbrukerkjøp (ikke næringskjøp).

Situasjonen:

Det hele starter gjerne med en visning. I døren møtes du av megler som gir deg et prospekt og er du heldig så er også selger til stede. I prospektet følger det med en boligtest, samt selgers egenerklæring, i forbindelse med dennes eierskifteforsikring. Etter å ha tatt et raskt overblikk over huset, samt kanskje fått noen ord med megleren og selgeren, forlater du huset etter 30 minutter. Budrunden starter kl 10.00 neste dag, kl 12.00 er du den lykkelige vinner av en enebolig til kr.3.000.000. Problemet er at det er en vannlekkasje i kjelleren som du ikke var klar over.

Lov hjemmel:

Reglene rundt kjøpers undersøkelsesplikt står Avhendingslova (avhl), lov av 3. juli 1993 nr 93 § 3-10:

§ 3-10 Synfaring og anna forundersøking

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.

Noen utgangspunkter:

Utgangspunktet er at kjøperen kan miste retten til å påberope en mangel (feil eller mangel), dersom han/hun kjente eller måtte ha kjent til mangelen da avtalen ble inngått (§ 3-10 (1)), eller dersom han/hun burde ha oppdaget mangelen ved en forhåndsundersøkelse (§ 3-10(2)).

Dette gjelder likevel ikke hvor selger har misslighold sin opplysningsplikt §3-10(3). Bestemmelsen suppleres blant annet avhl §§ 3-7 til 3-9

Selger har en plikt til å opplyse om feil og mangler ved eiendommen som han/hun måtte eller burde kjenne til (§ 3-7). Tilsvarende gjelder dersom boligen ikke svarer til de opplysninger som selger har gitt i annonsen, salgsoppgaven eller ellers, herunder taksrapporter (§ 3-8). Ovennevnte gjelder selv om boligen er solgt ”som den er” (§ 3-9).

Dersom selger ikke har overholdt sin opplysningsplikt vedrørende en feil eller mangel, er utgangspunktet at boligen har en mangel.

Avslutningsvis kommer vi tilbake til forholdet mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt.

Generelt om kjøpers undersøkelsesplikt:

Avhl § 3-10 omhandler kjøpers undersøkelsesplikt før avtalen inngås, mens avhl § 4-9 omhandler kjøpers undersøkelsesplikt etter avtalen er inngått og eiendommen overtatt. Generelt kan man si at det stilles strengere krav til kjøpers undersøkelsesplikt etter at eiendommen er overtatt. Bakgrunnen for det er kjøpers begrensede mulighet for å foreta undersøkelse før overtakelsen. I utgangspunktet har vi ingen bestemmelser som regulerer kjøpers undersøkelsesplikt etter avtalen er inngått, men før eiendommen er overtatt.

Det avgjørende tidspunktet er da partene ble bundet ved tilbud og aksept. Omstendigheter som kjøper ble kjent med etter dette tidspunktet kan kjøper gjøre gjeldende som en mangel uavhengig av avhl § 3-10. Forutsetningen er at kjøper ikke burde blitt kjent med dette forut for tilbud og aksept. Tilsvarende gjelder omstendigheter som kjøper oppdager før kontrakten ble undertegnet, men etter tilbud og aksept ble avgitt.

Kjøpers undersøkelsesplikt før avtalen er inngått jfr. avhl § 3-10:

Kjøper kan ikke påberope seg en mangel som han/hun kjente eller burde ha kjent på avtaletidspunktet § 3-10 (1). Dette er uavhengig av om kjøper har besiktiget eiendommen eller ikke.

Kjøper har ingen generell plikt til å undersøke eiendommen før kjøpet. Dersom kjøper ikke har foretatt noen undersøkelse av eiendommen har han/hun heller ingen foranledning til å oppdage mangelen. Dog kan kjøper ikke påberope seg forhold som det opplyst om i det skriftlige materialet relatert til boligen, og som er gjort tilgjengelig for kjøper.

Dersom kjøper har undersøkt eiendommen, må man i vurderingen av hva han/hun burde oppdaget, se hen til hvor grundig denne undersøkelsen har vært. Er kjøpers eneste ”undersøkelse” en vanlig besiktigelse på visning, er det meget begrenset hva han/hun burde oppdaget. Det er den ”undersøkelsen” som faktisk er gjennomført, som er utgangspunktet for vurderingen av hva kjøper burde oppdaget.

Har kjøper forut for kjøpet vært leietaker til boligen, kreves det følgelig mer enn ellers.

Kjøpers bruk av sakkyndig:

I de tilfeller hvor kjøperen lar seg bistå av en sakkyndig, er det sentrale spørsmålet hva en sakkyndig burde oppdaget. Dersom en sakkyndig gjør en dårlig jobb blir dette kjøpers risiko. Dette er uavhengig av om selger har oppfordret kjøper til å la seg bistå av en sakkyndig eller om kjøper har gjort dette på eget initiativ.

Selgers oppfordring til kjøper om å undersøke boligen:

På den annen side har selgeren rett til å oppfordre kjøperen til å undersøke boligen før avtaleinngåelsen. Har selgeren oppfordret kjøperen om å undersøke boligen, kommer det an på hva kjøperen ”burde” oppdaget ved en slik undersøkelse som selgeren har oppfordret til, ikke hva han ”kunne” oppdaget ved en slik undersøkelse. Se nærmere om dette nedenfor.

Det er i den senere tid blitt mer og mer vanlig at selger i prospektet oppfordrer kjøperen om å la seg bistå av en fagkyndig person, ved en gjennomgang av boligen. Spørsmålet er i hvilken grad selger gjennom en slik oppfordring kan fraskrive seg ansvar for feil og mangler.

For det første er det begrenset hvor omfattende undersøkelse selgeren kan pålegge kjøperen å gjennomføre. I forarbeidene til loven er det uttalt at et slikt pålegg ikke kan gå ut over det som ellers er å anses som en normal undersøkelse av eiendommen på stadiet før avtalen er inngått. Ofte er det gjerne slik at kjøper har svært begrensede muligheter til å få gjennomført en slik undersøkelse før budrunden.

En standardisert oppfordring til mulige interessenter om å undersøke eiendommen grundig, gjerne med hjelp av en sakkyndig, har neppe noen betydning i forhold til § 3-10(2). Tiltross for en slik oppfordring i salgsoppgaven, kommer det an på hva kjøper burde oppdaget ved den besiktigelsen han/hun faktisk har gjennomført. Skal en oppfordring om nærmere undersøkelse ha virkning for kjøperens rett til å påberope seg en mangel, må oppfordringen fremstå som ”alvorlig ment” fra selgers side, for eksempel i form av at oppfordringer knytter seg til konkrete forhold ved boligen.

I en høyesterettsdom (Rt 2002 s 1425) ble kjøper pålagt ansvaret for ikke å kartlegge årsaken og omfanget av skaden.

Dommen gjaldt et spørsmål om det forelå en mangel ved en boligeiendom som var solgt ”som den er” (§ 3-9). Selger hadde opplyst om at det var betydelig fuktinntregning i kjelleren. Takstmann oppgav i taksten at han antok at vanninntrengningen skyldtes feil i konstruksjonen relatert til dreneringen. Kjøper ble oppfordret til å foreta nærmere undersøkelser av dette ved bruk av sakkyndig bistand. Oppfordringen ble gjentatt i både i taksten, salgsoppgaven og av selger på visningen. Kjøper unnlot å følge oppfordringen. Etter overtakelsen av boligen ble det avdekket at vanninntrengningen og kostnadene relatert til dette var langt mer omfattende enn først antatt. Et sentralt spørsmål var hvem av partene som skulle ha risikoen for at det ble foretatt undersøkelser for å få avdekket årsaken og omfanget av mangelen som selgeren hadde opplyst om. Høyesterett kom her til at det var kjøpers risiko at det ikke ble foretatt nærmere undersøkelser som avdekket dette og at vannskaden følgelig ikke var å anse som en mangel ved boligen. Høyesterett la her særlig vekt på at oppfordringen som var gitt av selger var helt konkret i forhold til vannskaden. Et annet moment i den sammenheng var at kjøper også kunne tatt et forbehold i forbindelse med budet.

Konklusjonen er at kjøper bør foreta ytterligere undersøkelser der det fra selgers side indikeres mulige feil og mangler uten at selger går noe nærmere inn på verken omfanget eller årsaken til dette. Selv i de tilfeller hvor det antas at dette er av bagatellmessig karakter, bør kjøper undersøke dette.

Det er i forhold til det konkrete selger har anmodet om blir undersøkt, man skal vurdere hva kjøper ”burde” oppdaget. Selv om også andre forhold ”kunne” vært oppdaget ved denne undersøkelsen, så er ikke dette relevant. Dersom selger ber kjøper undersøke omfanget og eventuelt årsaken vanninntrengningen i kjelleren, hvilket kjøper unnlater, og det i ettertid viser seg at dersom han hadde undersøkt dette så ville han også oppdaget at det manglet isolering i gulvet i førsteetasjen, Sistnevnte er så tilfelle ikke en mangel som omfattes av kjøpers undersøkelsesplikt.

Kjøpers undersøkelsesplikt hvor selger har unnlatt å gi opplysninger:

Det motsatte er resultatet der selgers opplysninger går ut på at det ikke foreligger feil og mangler ved boligen. Dersom selger kjente til feil og mangler ved boligen, men har unnlatt å opplyse om dette, så er det klare utgangspunktet at dette er å anse som en mangel, som ikke omfattes av kjøpers undersøkelses plikt.

Dette følger også direkte av loven hvor det fremgår at selger blir ansvarlig for feil opplysninger og eller manglende opplysninger selv i de tilfeller hvor boligen er solgt ”som den er”.

I utgangspunktet går selgerens opplysningsplikt lengre enn kjøpers undersøkelsesplikt. Dette fremgår både av § 3-10(2) siste punktum og § 3-10 (3), som henviser direkte til § 3-7. I utgangspunktet er selger ansvarlig for mangler som han kjente til eller burde kjent til. Har selger unnlatt å opplyse om mangelen, er det i utgangspunktet likegyldig om kjøper burde kjent til mangelen ut fra undersøkelsesplikten, dersom opplysningene knyttet til mangelen har hatt innvirkning på kjøpet. Dersom kjøper kjente til mangelen, har mangelen heller ikke hatt innvirkning på kjøpet, og da er det ingen mangel som selger står ansvarlig for.

Dersom det forligger tvil mht om kjøper har kjent til mangelen eller ikke, er den generelle holdningen at denne tvilen skal komme kjøperen til gode. I forarbeidene til loven er det uttalt at det er bedre at selgeren sier for mye enn for lite, selv i de tilfeller hvor opplysningene fremstår som selvsakte for selger.

Advokat Erik Widerøe

Advokatfirmaet Krogstad i Trondheim